3 五月, 2019

房地產投資要怎樣才能不陷入“法律陷阱”

專家表示,與個人所有房產相比,投資於許可證齊全、信息透明的項目被視為安全的投資 “渠道”。

越南CBRE高級總監楊垂容女士表示,投資項目房產對業主來說是有一定程度的保障。因為項目是由投資者投資的,所有相關法律文件,允許開放銷售與否,地基是否完成等細節都相當清晰透明。合法性高於個人開發房產。

然而,我們發現,即使是項目產品仍然會存在風險,即尚未允許出售但投資者已經開始售房。這種情況越來越多,投資者想方設法鑽“法律”空子。有些項目尚未完成基建,甚至還沒有獲得施工許可證,但投資者已經開始了宣傳項目並存入項目總價值的5-10%。很顯然,許多投資者願意出資搶占具有良好信譽地產公司的地理位置優勢項目

但楊女士指出,投資的風險在於,如果投資者未施工或未獲得施工許可證,買家的訂金將回頭無望。即便通過法院,買家也會成為弱勢群體,有口莫辯。

另一個問題是項目是否有銀行擔保。按規定,出售房屋的條件必須是由銀行擔保項目。買家有權要求地產公司出示銀行擔保以保護自己在法律上的一些權利,而許多買家並不關心這一點。

此外,投資者可以在基建完成時簽訂合同。買家應該到實地考察是否已經開工,基建完工否。許多投資者在項目地區以外設立了售房辦事處和样板房。大多數交易都在該辦事處和样板房進行。許多買家從未實地考察他們購買的工程項目。

個人房地產專家Phu Vinh Group總經理潘公正先生表示,大多數房地產買家都缺少法律意識。房地產商法、住房法、建築法是房地產買家需要了解的3個法律文件。即使再不懂法也必須知道購買房產需要什麼條件。

對於房地產作為聯體別墅和土地,潘公正先生建議各位買家購買100%紅皮書產品。僅這一點就可以幫助買家減低90%的風險。但是,有些項目有“紅皮書”,仍然會存在風險,這是由於買家閱讀和理解不透徹, 例如紅皮書上是公司的名字將如何處理,個人名字該如何處理,項目進行到那一階段等。

如果不了解法律,買家應尋求律師的建議, 甚至可以找公證人員檢查房產的合法性。

關於與土地有關的法律風險,這位專家說可以用“可怕”一詞來形容。有很多胡志明2區的土地價格廣告為1000萬越南盾/平方米,等買家上了汽車卻被送到同奈省的龍城區。

對於土地,如果沒有合法的“紅皮書”,還有另一種法律途徑來分賣土地,能夠分賣的土地才值得買,還必須可以辦理建築許可證。許多土地項目即便有“紅本”卻建不了房子也大有存在。

在談到地產商的籌集資金時,潘公正先生說,在開發項目時,投資者往往缺乏最多的就是資金,因而需要籌集資金。籌集資本的好處在於擁有更多的資本,並摸清市場以確定賣價。

了解投資者是否可以信賴的方法之一是考察他們所做的項目。在任何情況下,都必須有投資者提供的文件,並且必須到有關部門核實。可以諮詢的 兩個管理部門是城市管理廳和環境資源廳。

潘公正先生還提到了購買房地產的程序,當他說購買房地產時,買家的錯誤地認為文件公證就可以,然而這只做了60%的工作而已。公證以前買家也只是很隨便地了解一下規劃。此外,還要在公證處查詢並隨時終止交易。而大多數人卻盲目地陷入廉價房屋的陷阱。

除了上述問題外,楊垂容女士還指出,紅本上出現多個名字,因而在買賣時帶來了很大風險。

楊垂容女士稱,就拿在同奈購買土地來說,賣方稱他有權出售土地約3,000平方米。買方以為已擁有整個地產,而實際上只是一部分,甚至由於賣方授權作假而被騙,紅本上擁有兩個名字,其中一人不同意出售,因而產生了爭議。

“這種情況在已批項目土地上不常見,但個別土地,特別是農用地改為住宅用地,投資者也應該謹慎,”楊垂容女士說。